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Acquisition/Vente immobilière

  • En cas de vente d’un bien immobilier en cours d’année, qui doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties, le vendeur ou l’acquéreur ?

    Vis-à-vis de l’administration fiscale, le redevable légal de la taxe foncière est le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.

    En cas de vente du bien en cours d’année, les parties peuvent convenir de la répartition de cette taxe au prorata du temps d’occupation.

    Ainsi du 1er janvier à la date de cession, le vendeur sera redevable d’une partie de la cotisation de la taxe foncière, et à compter de la date de la cession jusqu’au 31 décembre, l’acquéreur sera redevable du solde de la cotisation.

  • Je viens de faire construire ma maison. Puis-je bénéficier d’une exonération de la taxe foncière ?

    Oui en effet toutes les constructions nouvelles, les reconstructions et additions de construction sont exonérées de taxe foncière pour une période de deux ans. L’exonération commence à courir à compter du 1er janvier de l’année suivant celle est intervenu l’achèvement des travaux. Par exemple si l’achèvement intervient le 30 septembre 2014, l’exonération commence le 1er janvier 2015.

     

    Pour bénéficier de cette exonération, les propriétaires doivent déposer une déclaration dans les quatre-vingt-dix jours de l’achèvement de la construction.

     

    Vous utiliserez en fonction de la construction concernée :

     

    - un modèle H1 pour les constructions de maisons individuelles,

     

    - un modèle H2 pour les logements autres que les maisons individuelles,

  • La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est-elle imposable ?

    Non. En effet, dès lors que le bien immobilier en vente constitue la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession, la plus-value réalisée est exonérée.
    L’exonération ne peut pas s'appliquer aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont soit donnés en location, soit occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. L'immeuble doit donc être occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente.
    Toutefois, l’administration admet que si le bien est vendu dans les délais normaux de vente, c’est-à-dire un délai de 12 mois, l’exonération de la plus-value n’est pas remise en cause.

  • Associé d’une société civile immobilière (SCI), j’occupe également l’appartement dont est propriétaire la SCI. La cession du bien immobilier est-elle imposée à mon nom ?

    L'associé d'une SCI, qui occupe gratuitement, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à cette même SCI, bénéficie, en cas de cession de cet immeuble ou de cette partie d'immeuble, de l’exonération prévue en matière de résidence principale, de la même manière que s'il en avait été lui-même propriétaire. Peu importe donc que le bien immobilier appartienne à la SCI. 
    La solution est différente dans la mesure où la mise à disposition s’effectue moyennant un loyer. Le bien ne peut pas être qualifié de résidence principale. La détermination de la plus value de cession est calculée dans les conditions de droit commun.

  • En instance de divorce, je n’occupe plus mon ancienne résidence principale. En cas de vente de la maison avec mon ex-épouse, serais-je imposé sur la plus-value ?

    Non. L’administration fiscale admet que la condition tenant à l’occupation effective au moment de la vente ne soit pas remplie pour des époux en instance de divorce. L'un des conjoints a pu être contraint de quitter le logement qui constituait alors sa résidence principale lors de la vie commune.
    Pour bénéficier de l’exonération de la plus-value issue de la vente, deux conditions doivent être réunies :
    le logement constituait la résidence principale des époux lors de la séparation,
    - et, la cession du logement est motivée par la rupture. Elle doit intervenir dans un délai normal (soit 12 mois) après la séparation des époux.

  • La vente d’un appartement loué et possédé depuis 20 ans est-elle imposable ?

    Oui. En effet, de nouvelles modalités sont applicables pour les cessions constatées par un acte authentique depuis le 1er septembre 2013 : on décompte un abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la 21ème, et 4 % pour la 22ème année. L’exonération est totale après 22 années de détention.

     

    La plus-value dégagée lors de la cession d’un bien immobilier possédé depuis plus de 22 ans est donc exonérée de manière définitive.

     

    L’abattement exceptionnel de 25 %, qui s’appliquait après l’abattement pour durée de détention, a disparu depuis le 1er septembre 2014. Les prélèvements sociaux sont calculés séparément à la taxation à l’impôt sur le revenu. Ils bénéficient d’un abattement pour durée de détention, l’exonération n’étant acquise qu'au terme de 30 ans de détention.

     

    Les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de la cession.

     

    La date d’acquisition est celle de l’acte notarié lorsque le bien a été acquis ou a été reçu par donation ou encore la date du décès pour les immeubles reçus lors d’une succession.

     

    La loi de finances pour 2016 n’a pas reconduit l’abattement exceptionnel de 30 % sur la vente de terrains à bâtir. Le dispositif a pris fin au 31 décembre 2015. Les ventes de terrains à bâtir restent exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention mais ne sont exonérés de prélèvements sociaux en totalité qu’après 30 ans de détention.

  • Quel est le délai octroyé à l’administration fiscale pour réclamer la taxe foncière sur les propriétés bâties en cas d’insuffisance d’évaluation ?

    Pour les impôts directs locaux (taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe d’habitation et taxes annexes) perçus au profit des collectivités locales, le droit de reprise de l'administration des impôts s'exerce jusqu'à la fin de l'année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due. 

     

    Ainsi le droit de reprise de l’Administration expire le 31 décembre 2015 pour une TFPB due au titre de 2014.

    Toutefois, en cas d’insuffisance d’évaluation des propriétés bâties résultant du défaut ou de l’inexactitude des déclarations, l’administration peut réparer ces erreurs à tous moments par l’émission de rôles particuliers ou supplémentaires.

    Les cotisations afférentes à ces rehaussements sont calculées d'après les taux en vigueur pour l'année en cours, sans pouvoir être plus que quadruplées.

  • Au regard de l’administration fiscale, quand un bien immobilier est-il considéré comme « achevé » ?

    Sauf preuve contraire, la date d’achèvement d’un bien immobilier est celle de la réception de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux. Dès lors, les travaux sont réputés achevés si :

    la construction est complètement exécutée sur tous les points relevant du permis de construire,

    - elle est conforme avec les prescriptions de celui-ci et respecte la destination qui y est énoncée.

    La déclaration d’achèvement doit préciser si l’achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux. Elle doit être signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux.

  • Qu’est-ce que le dossier de diagnostic technique de l’immeuble ?

    Le dossier de diagnostic technique de l’immeuble est un document unique regroupant l’ensemble des diagnostics, états et documents que le vendeur a l’obligation de remettre à l’acquéreur en cas de vente de tout ou partie de l’immeuble.

    Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique de vente.

    En cas de vente sur adjudication, ce dossier doit être annexé au cahier des charges.

    Il comprend, selon le cas les diagnostics : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, performance énergétique, assainissement non collectif, et l’état des risques naturels et technologiques.

  • J’ai visité un bien par une agence immobilière. Puis-je l’acheter par l’intermédiaire d’une autre ?

    Oui, en principe. L’agent immobilier ne peut pas, au seul motif de l’antériorité de son bon de visite, demander des dommages et intérêts si la vente est réalisée par une autre agence.

    Il existe cependant 2 limites :

    - si l’agent immobilier peut invoquer et prouver une faute du vendeur (et de l’acquéreur) « qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de la vente »,

    - si le mandat de vente contient une clause qui interdit au vendeur de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec le mandataire, cette clause doit recevoir application.

  • Qu’est ce que le contrat préliminaire ?

    En VEFA, le contrat préliminaire est un contrat préparatoire, signé avant l’acte authentique établi par le notaire.

    Par le contrat préliminaire, le vendeur s'engage à réserver à l’acheteur une maison ou un appartement, en contrepartie d'un dépôt de garantie, versé par l’acquéreur sur un compte spécial.

    Ce contrat contient obligatoirement des indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

    Le dépôt de garantie est indisponible jusqu'à la conclusion du contrat de vente. Les fonds sont restitués à l’acquéreur si :

    - le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur,

    - la condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas réalisée,

    - le contrat définitif proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

  • Quelle est la protection légale dont bénéficie le particulier qui fait construire sa maison ?

    Afin de mieux protéger les particuliers qui font construire leur maison, la loi du 19 décembre 1990 a mis en place deux contrats de construction de maisons individuelles, auxquels les constructeurs doivent obligatoirement recourir :

    le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan,

    - le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.

    Dès lors qu’elle répond aux conditions légales, l’opération de construction de maison individuelle, doit forcément être conclue au moyen d’un contrat écrit revêtant l’une des deux formes légales.

    Les sanctions pénales ont été renforcées.

  • Qu’est ce que la vente en viager ?

    La vente en viager est une vente dont le prix n’est pas payé comptant, mais sous la forme d’une rente viagère. Ainsi, l’acquéreur paiera le prix de façon échelonnée jusqu’au décès du crédirentier.

    Fréquemment, une partie du prix (le bouquet) est versée au moment de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire. Le reste du prix est converti en une rente viagère, versée périodiquement par l’acquéreur.

    En général, la rente est servie au vendeur. Si le bien appartient à plusieurs personnes, la rente peut être constituée au bénéfice de plusieurs personnes. Il est également possible de désigner comme bénéficiaire de la rente une autre personne que le vendeur, ou encore, de prévoir qu’au décès du vendeur, la rente continuera à être versée au bénéfice d’une autre personne. Ce mécanisme est appelé « réversion ».

    Le bien peut être libre de toute occupation (viager libre) ou au contraire occupé par le vendeur (viager occupé).

  • L’acquéreur d’un terrain à bâtir bénéficie-t-il d’un droit de rétractation ?

    L’acquéreur d’un terrain à bâtir situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours. Ce délai court après la signature de la promesse unilatérale de vente. La rétractation doit être exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date d’envoi ou de remise. L’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur doit lui être restituée dans un délai de 21 jours.

    En revanche, dans tous les autres cas (terrain hors lotissement, ou terrain dans un lotissement soumis à déclaration préalable), l’acquéreur ne dispose pas d’un droit de rétractation. S’il a signé une promesse unilatérale de vente, l’acheteur conserve le droit de lever l’option ou non, et donc, de ne pas acheter le terrain. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur demeure généralement acquise au vendeur.

  • L’acquéreur d’une maison ou d’un appartement bénéficie-t-il d’un droit de rétractation ?

    Oui, l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage exclusif d’habitation peut se rétracter dans un délai de sept jours. Ce délai court à compter du lendemain de la remise en mains propres de l’acte, lorsque la promesse est conclue par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier, ou de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, s’il lui est envoyé en lettre recommandée.

    La faculté de rétractation doit être exercée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise).

    Ce droit de rétractation s’applique à la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, à la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.

  • Doit-on faire appel à un diagnostiqueur pour mesurer un lot de copropriété ?

    Toute promesse de vente ou d'achat, et tout contrat réalisant la vente d'un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot, à peine de nullité de la vente. La loi n’impose pas que ce mesurage soit réalisé par un diagnostiqueur.

    Cependant, la superficie doit être mesurée selon des règles définies par décret. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

    En revanche, si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

  • Dans quelle mesure le vendeur est-il tenu lorsqu’il a contresigné l’offre d’achat ?

    En principe, dès lors que le vendeur a accepté purement et simplement une offre d’achat valable émise par l’acquéreur, le contrat de vente est formé. Tel est le cas lorsque le vendeur appose la mention, souvent utilisée en pratique, « bon pour accord », sur l’offre d’achat.

    Toutefois, le vendeur peut valablement refuser de signer une promesse de vente qui ne serait pas conforme à l’offre qu’il a acceptée. Dans ce cas, il retrouve sa liberté. De plus, dès lors que le vendeur n’accepte pas purement et simplement l’offre et émet, par exemple, des réserves, son « acceptation » ne peut pas former le contrat de vente.

    Enfin, si l’offre n’est pas ferme, ou est imprécise, l’acceptation du vendeur ne suffit pas à former la vente. En conséquence, le vendeur n’a pas pris l’obligation de vendre à l’acquéreur.

  • Quels sont les différents types de promesse de vente ?

    La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente, si elle est la plus connue, n’est pas la seule promesse possible : il existe également la promesse unilatérale de vente.

    La promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier et un acquéreur se promettent respectivement de vendre et d’acquérir le bien immobilier moyennant un prix déterminé et sous certaines conditions. La promesse de vente vaut vente, mais il n’est pas possible de signer immédiatement un acte de vente notarié compte tenu des conditions suspensives, et des formalités à remplir.

    Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur promet de vendre son bien à des conditions fixées. Si le promettant s’engage bien à vendre, le bénéficiaire ne prend l’engagement que de se prononcer dans un délai déterminé sur le point de savoir s’il achète ou s’il renonce. Le bénéficiaire peut lever l’option dans le délai imparti. Il devient alors acquéreur.

  • Dans quel(s) cas peut-on bénéficier de la garantie légale de conformité ?

    Les personnes pouvant invoquer la garantie légale de conformité du code de la consommation sont les «consommateurs » ayant acheté un bien mobilier corporel à un vendeur professionnel. Sont aussi concernés les contrats de fourniture de biens meubles à fabriquer ou à produire. Et la vente d’eau et de gaz lorsqu'ils sont conditionnés dans un volume délimité ou en quantité déterminée. Cette garantie ne joue donc pas pour l’achat d’un bien immobilier, pour l’achat d’électricité ou pour une prestation intellectuelle.

    Les consommateurs sont : « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. ».

  • Que peut-on exiger en cas de défaut de conformité?

    En cas de défaut de conformité, l'acheteur choisit entre la réparation et le remplacement du bien. Toutefois, le vendeur peut ne pas procéder selon le choix de l'acheteur si ce choix entraîne « un coût manifestement disproportionné au regard de l'autre modalité, compte tenu de la valeur du bien ou de l'importance du défaut ». Il est alors tenu de procéder, sauf impossibilité, selon la modalité non choisie par l'acheteur.

    Si la réparation et le remplacement du bien sont impossibles, l'acheteur peut rendre le bien et se faire restituer le prix ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix. Cette option est aussi ouverte :

    1° Si la solution demandée par l’acheteur ou proposée par le vendeur ne peut être mise en oeuvre dans le délai d'un mois suivant la réclamation ;

    2° Ou si cette solution ne peut l'être sans inconvénient majeur pour celui-ci « compte tenu de la nature du bien et de l'usage qu'il recherche ».

    La mise en jeu de la garantie a lieu sans aucun frais pour l'acheteur, qui peut en outre demander des dommages et intérêts s’il a subi un préjudice.

  • Doit-on obligatoirement prévenir la mairie lorsque l'on vend son habitation ?

    Oui, si le bien est situé dans une zone où le droit de préemption a été institué par la commune. En effet, dans ce cas, une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) doit être adressée en 4 exemplaires à la mairie par pli recommandé avec demande d’avis de réception (ou par dépôt contre décharge).

    Normalement souscrite par le propriétaire, la DIA peut néanmoins être également souscrite par son mandataire, tel que son notaire (une copie du mandat doit alors être jointe à la DIA).

    La mairie aura alors 2 mois pour se prononcer sur son intention de préempter ou non l’immeuble.

Travaux/Rénovation

  • J’envisage de remplacer les fenêtres de mon habitation. Puis-je bénéficier d’un avantage fiscal ?

    Oui. Le remplacement des fenêtres ou des portes fenêtres ouvre droit à un crédit d’impôt dit de « transition énergétique ». Le taux du crédit d’impôt est désormais fixé à 30 % pour tous les travaux.A compter du 1er septembre 2014, l’obligation de réaliser un bouquet de travauxest supprimée. Le montant des dépenses engagées sont retenues dans la limite de 8 000 euros (personne célibataire) ou 16 000 euros (couple marié ou pacsé) majoré de 400 euros par personne à charge. Les matériaux utilisés doivent répondre à un coefficient de transmission thermique pré-défini différent s’il s’agit de composant bois, polychlorure de vinyle ou métal.La loi de finances pour 2016 exclut désormais du dispositif l’acquisition des chaudières à condensation.Les frais de main d'œuvre dont exclus des dépenses à retenir. Les matériaux et les équipements doivent être fournis et installés par une même entreprise
  • Suite à une succession, je suis devenu nu-propriétaire d’une maison à la campagne, et mon cousin usufruitier. Puis-je déduire des travaux de réfection de la toiture que j'ai payés entièrement ?

    Ces dépenses sont déductibles dans la mesure où :

    le démembrement de propriété entre usufruit et nue propriété a pour origine une succession ou une donation entre vivants

    - concerne un immeuble bâti donné ou non en location,

    - Elles correspondent à des grosses réparations (murs de soutènement et couvertures, notamment)

    Elles sont déduites dans la limite de 25 000 euros par an. La fraction des dépenses excédant cette limite pourra être déduite au titre des dix années suivantes.

  • Est-il possible de transformer librement son garage en chambre ?

    Oui. Les bâtiments annexes, tels qu’un garage sont censés avoir la même destination que le bâtiment principal auquel ils sont rattachés. Ainsi, lorsque le garage d’une habitation est transformé en chambre, cela ne donne pas lieu à changement de destination. En revanche, en fonction de la nature et de l’étendue des travaux envisagés, un permis de construire ou une déclaration préalable peuvent être requis.

  • Quels sont les délais à respecter pour contester le refus d’une autorisation d’urbanisme ?

    Le refus d’une autorisation d’urbanisme peut être contesté par le demandeur, qui n’est pas dans cette hypothèse dans l’obligation de notifier le recours. Il peut, dans le délai de recours contentieux, demander au maire, autorité ayant délivré l’autorisation, de revenir sur son refus. Il s’agit alors d’un recours gracieux, qui proroge le délai de recours contentieux.

    Un nouveau délai de 2 mois ouvrant alors le recours contentieux devant le tribunal administratif court à compter de la notification du rejet du recours gracieux ou au terme du délai de 2 mois à l’expiration duquel le silence gardé par l’administration vaut rejet de ce recours.

Location

  • Je prends en charge le loyer de mon enfant étudiant âgé de 22 ans. Ce loyer est-il déductible de mes impôts ?

    Oui sous deux conditions :

    1- Votre enfant n’est pas rattaché à votre foyer fiscal, c’est-à-dire qu’il n’est pas pris en compte pour le calcul de votre quotient familial,

    2- Votre enfant doit être « dans le besoin » c’est-à-dire ne pas disposer de revenus suffisants.

    Si ces conditions sont réunies, la prise en charge du loyer est qualifiée de pension alimentaire.

    Vous pouvez déduire de vos revenus un montant maximum de 5 732 euros au titre des revenus de 2015 à déclarer en 2016.

  • Je loue à un particulier un garage. Ce dernier me refacture la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Est-ce normal que je la paie ?

    Oui. En effet, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est déterminée par référence à la taxe foncière sur les propriétés bâties : elle porte sur tous les biens soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
    Dès lors, elle est due pour les locaux à usage de garage (garages, parkings et emplacements de stationnement collectifs) imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas conditionnée par l’utilisation du service ou même par l’existence ou non d’ordures ménagères.

  • Un nouveau locataire emménage le 3 mars dans un appartement meublé. Doit-il payer la taxe d’habitation ?

    La taxe d'habitation, que ce soit pour un appartement loué nu ou meublé, est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition.

    La taxe est donc due par tous les contribuables qui ont eu la disposition exclusive et permanente d'un appartement meublé au 1er janvier d'une année donnée et ce, quelle que soit la durée effective de l'occupation.

    En cas de location saisonnière, l’occupation du logement meublé n’étant que temporaire, aucune imposition ne doit être établie au nom du locataire.

  • Le propriétaire peut-il réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) au locataire du logement ?

    Oui. En effet, en cas de location d'immeuble, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée par les propriétaires sur les locataires. Elle figure parmi les charges récupérables dont la liste est annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987.

    La TEOM est une taxe annexe à l’impôt foncier sur les propriétés bâties. Elle est établie au nom du propriétaire en tant que redevable légal. Le propriétaire qui répartit la TEOM entre les différents locataires, doit leur communiquer le compte détaillé des taxes locatives et la répartition faite entre les locataires.

  • Je souhaite acheter un appartement pour le mettre en location. Les intérêts de l’emprunt sont-ils déductibles de mes revenus ? Les frais afférents à l'emprunt sont-ils également déductibles ?

    Les intérêts des dettes contractées pour l'acquisition d'immeubles destinés à la location sont déductibles des loyers encaissés. Ils doivent être justifiés et payés au cours de l’année.

    Quant aux frais d'emprunt, ils sont déductibles au même titre que le montant des intérêts de l'emprunt dont ils découlent. Il s’agit notamment des frais de constitution du dossier d’emprunt, des frais d'inscriptions hypothécaires, des sommes versées à un organisme de cautionnement, des frais de mainlevée, des agios ou commissions de banque.

  • Le bailleur peut-il interdire la présence d’animaux dans le logement ?

    Le bailleur ne peut pas interdire au locataire de détenir un animal, de façon générale. En effet, l’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 répute non écrite toute clause du bail interdisant la détention d’un animal familier dans le local loué. Cette disposition s’applique à tout local d’habitation.

    Cependant, le bailleur peut, par une clause du bail, interdire au locataire de détenir un chien de première catégorie, soit un chien d’attaque.

    Dans tous les cas, l’animal du locataire ne doit causer ni dégât à l’immeuble ni trouble de jouissance aux occupants de l’immeuble. Sinon, son propriétaire peut être condamné à réparer les dommages causés et Le bailleur peut, obtenir la résiliation judiciaire du bail, ou encore refuser son renouvellement du bail.

  • Qu’est-ce qu’une location meublée ?

    La loi ne définit pas la location meublée. La jurisprudence considère qu’une location est meublée lorsque le logement comporte les éléments essentiels d’équipement (armoire, lit, réfrigérateur, plaques chauffantes…) et pas seulement des éléments accessoires (table, matelas…). Certaines juridictions ont une vision stricte de la notion de meublé et imposent la présence de la vaisselle, élément essentiel à la vie domestique.

    Lorsque le logement ne contient pas de meubles suffisants, le bail est considéré comme un bail de location non meublé. Il sera donc, en principe, soumis à la loi du 6 juillet 1989.

    En pratique, le bailleur a ainsi intérêt à établir une liste précise des meubles mis à la disposition du locataire, ainsi que de leur état, et à annexer cette liste au bail, signée par les parties.

  • Si je signe un contrat de location saisonnière, le versement du loyer est-il réglementé ?

    Lorsqu’un agent immobilier est intermédiaire au contrat de location saisonnière, aucun acompte ou versement lié à la location ne peut intervenir plus de six mois avant la remise des clés. Les versements effectués par la suite ne peuvent pas excéder 25 % du montant total du loyer. Le solde ne peut être exigé, au plus tôt, qu'un mois avant l'entrée dans les lieux.

    Lorsque la location saisonnière fait partie d’un forfait touristique, elle n'est pas soumise à ces règles : elle n’est qu'un des éléments du forfait.

    Lorsque la location saisonnière est conclue directement avec un particulier, les versements ne sont pas réglementés, mais il est habituel d’utiliser les mêmes règles.

  • Le chien du voisin aboie en permanence et trouble la tranquillité du locataire. Le locataire peut-il engager la responsabilité du bailleur ?

    Le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts qui y font obstacle.

    Le bailleur est ainsi responsable des troubles que le locataire subirait du fait d’autres locataires du même bailleur, de la concierge, ou d’une personne liée contractuellement au bailleur.

    Si le chien appartient à des personnes qui sont locataires du même bailleur, le bailleur est responsable de ce trouble de voisinage. Le locataire peut saisir le juge. Selon la gravité des troubles, le tribunal peut condamner le bailleur à verser des dommages-intérêts, ou prononcer une réduction de loyer.

    Si le chien appartient à un voisin qui n’est pas locataire du même bailleur, et qui est tiers vis-à-vis du bailleur, le bailleur ne doit aucune garantie au locataire.

  • Le bailleur n’effectue pas les réparations qui lui incombent, malgré une mise en demeure par lettre recommandée. Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?

    Le locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Il ne peut pas, de sa propre initiative, se dispenser de les acquitter. Il ne peut pas, non plus, effectuer les versements correspondant sur un compte bloqué, par exemple. Seul le juge (ou le bailleur) peut dispenser le locataire du paiement des loyers. En l’absence d’autorisation judiciaire ou d’accord du bailleur, il s’expose à la résolution du bail.

    Toutefois, la jurisprudence considère que le locataire peut valablement refuser de payer le loyer et les charges s’il est totalement impossible d’utiliser les lieux loués. La gravité du manquement du bailleur à ses obligations envers le locataire est appréciée par les juges du fonds, de façon souveraine.

  • Lors de la conclusion du bail, le bailleur peut-il demander au nouveau locataire un loyer supérieur à celui que payait le locataire sortant ?

    Le loyer d’un bien vacant est en principe librement fixé par les parties. Le bailleur peut donc augmenter le loyer lorsqu’un bail est conclu avec un nouveau locataire.

     

    Cependant, depuis le 1er aout 2012, dans les communes énumérées par le décret du 20 juillet 2012, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

     

    Exceptionnellement, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué :

     

    - quand, depuis la conclusion du dernier contrat, le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;

     

    - quand le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

    • soit La moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
    • soit une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

    Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

  • Le bailleur envisage de vendre le logement objet du bail. Le locataire bénéficie-t-il d’un droit de préemption ?

    Le locataire bénéficie légalement d’un droit de préemption dans trois cas :

    - lorsque le bailleur délivre un congé pour vendre, et que le bien est la résidence principale du locataire, louée non meublée.

    - lorsque le bailleur vend, le logement après la division initiale (la mise en copropriété) ou la subdivision de tout ou partie de l’immeuble par lots.

    - lorsque le bailleur vend dans sa totalité et en une seule fois un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, comportant plus de 10 logements. Ce droit de préemption est soumis à certaines conditions de fonds et de forme.

    En dehors de ces hypothèses, lorsque le bailleur vend les locaux sur lesquels le bail a été conclu, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption.

  • Le locataire peut-il refuser de laisser visiter les locaux loués, pendant la durée du préavis ?

    Le bail peut contenir une clause par laquelle le locataire s’oblige à laisser visiter les locaux loués en cas de vente du logement ou pendant la durée du préavis.

    Pour être valable, la clause ne doit pas être abusive. Si le bien est la résidence principale du locataire, louée non meublée, la clause ne peut pas obliger le locataire à laisser visiter les locaux loués les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables. Dans le cas contraire, la clause est réputée non écrite.

    Si le bail contient une clause valable permettant la visite des locaux loués, mais que le locataire refuse de laisser visiter le bien, le bailleur peut saisir le tribunal afin d’obtenir la condamnation du locataire à exécuter son obligation, et des dommages-intérêts.

    Lorsque le bail ne contient pas de clause permettant la visite des locaux loués, le bailleur peut demander au locataire l’autorisation de faire visiter les lieux loués.

  • Le locataire doit-il restituer les clés au bailleur et doit-il vider le bien loué ?

    Le locataire doit, au terme du préavis (ou avant, s’il s’entend ainsi avec le bailleur), restituer les lieux loués vides de tout objet lui appartenant. Il doit remettre les clés du local loué au bailleur, ou à son mandataire. Tant qu’il n’a pas vidé les lieux et restitué les clés, la jurisprudence considère que le locataire n’a pas restitué les locaux loués. Il doit continuer à acquitter le loyer et les charges ou, si le bail a pris fin, une indemnité d’occupation.

    La jurisprudence considère, par exemple, que n’est pas valable la remise des clés à l’huissier de justice mandaté par le locataire pour établir l’état des lieux de sortie, l’huissier de justice n’étant pas le mandataire du bailleur.

    Si le bailleur refuse de reprendre les clés, le locataire peut le mettre en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, voire saisir le Tribunal d’instance, en référé, afin de faire constater la carence du bailleur.

  • Le robinet présente une fuite. Est-ce au bailleur de payer la réparation ?

    Il est nécessaire de déterminer l’origine de la fuite. Pour un bail d’habitation non meublé, le bailleur doit délivrer le logement en bon état de réparations et effectuer toutes les réparations non locatives. Il répond également des réparations rendues nécessaires par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure.

    Le locataire doit, quant à lui, effectuer toutes les réparations locatives listées par le décret du 26 août 1987.S’agissant des robinets, il doit prendre à sa charge leur entretien courant, et le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes. En revanche, le remplacement complet d’un robinet ne peut pas être considéré comme une réparation locative.

    Cependant, si le défaut de fonctionnement du robinet est imputable au locataire, qui l’aurait détérioré, il devra supporter les frais de son remplacement au titre des dégradations locatives.

  • En location meublée, le locataire peut-il donner congé à tout moment ?

    Lorsque le logement est la résidence principale du locataire, le bail meublé est régi par l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le locataire a alors, de par la loi, le droit de donner congé à tout moment pendant le bail, en respectant un préavis d’un mois.

    Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la loi ne contient aucune disposition particulière. Il est nécessaire de se référer au bail afin de savoir si le locataire a la faculté de donner congé et de connaître la durée du préavis. Dans le cadre d’un bail verbal (non écrit), le locataire peut donner congé à tout moment en respectant le préavis prévu par les usages locaux.

    Dans tous les cas, il est préférable de donner le congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier, afin de pouvoir rapporter la preuve que le congé a bien été donné et que le bailleur en a eu connaissance.

  • Quelle est la durée d'un bail de location non meublé ?

    Si le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui fixe la durée du bail.

    Le bail a une durée de 3 ans au moins, lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus. En cas de reconduction tacite, la durée du bail reconduit est de 3 ans.

    Le bail a une durée de 6 ans au moins, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus). En cas de reconduction tacite, la durée du bail reconduit est de 6 ans.

    Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, le bailleur et le locataire fixent librement sa durée.

  • Le locataire doit-il rembourser la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au bailleur ?

    Lorsque le logement loué non meublé est la résidence principale du locataire, le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989. La loi prévoit expressément dans ce cas que le locataire doit rembourser au bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). La TEOM est en effet une charge récupérable.

    Le locataire ne doit supporter que la TEOM, à l’exclusion de tout autre montant, tel que les frais de rôle. Si le locataire change en cours d’année, la TEOM est acquittée par le locataire au prorata du temps d’occupation du local.

    Dans les autres types de bail (meublé…), il est nécessaire de se référer au bail afin de vérifier si le locataire doit acquitter la TEOM.

  • Le bailleur peut-il augmenter le loyer chaque année ?

    Pour que le bailleur puisse augmenter le loyer chaque année, le bail doit contenir une clause d’indexation.Si le bail ne contient pas de clause d’indexation, le loyer ne pourra pas être augmenté sans l’accord du locataire pendant la durée du bail.

    Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, meublée ou non meublée, la révision du loyer intervient à la date anniversaire du contrat, ou à la date convenue entre les parties. L’augmentation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. En location non meublée, à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

    Pour les autres sortes de baux, les parties sont libres de choisir un autre indice, tel que l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE.

  • Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?

    Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, louée non meublée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois, à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont le bailleur pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire. Le bailleur doit cependant justifier les retenues qu’il effectue sur le dépôt de garantie. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire produit intérêt légal au profit du locataire.

    Dans les autres types de baux, la loi ne régit pas le délai de restitution du dépôt de garantie. Si le bail ne prévoit rien, cette restitution doit être faite dans un délai raisonnable.

  • En cas de congé pour vendre, de quel délai dispose le locataire pour exercer son droit de préemption et acheter le bien ?

    Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, louée non meublée, le bailleur a la faculté de donner congé pour vendre 6 mois au moins avant le terme du bail, par lettre recommandée ou par acte d’huissier. Le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée.

    Le locataire dispose du droit d’acheter le bien en priorité, pendant les deux premiers mois du préavis de 6 mois que l’on décompte depuis le terme du bail, c’est-à-dire pendant le sixième et le cinquième mois avant le terme du bail.

    Le locataire qui n’a pas répondu avant la fin de ce délai est considéré comme n’ayant pas accepté l’offre de vente.

    Le locataire qui accepte l’offre de vente dispose d’un délai de 2 mois pour la réalisation de la vente. S’il indique, dans sa réponse, qu’il entend recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

    Si le bailleur vend ensuite à des conditions ou à un prix plus avantageux, les nouvelles conditions de la vente doivent être notifiées au locataire, qui dispose alors d’un mois pour accepter cette nouvelle offre de vente.

  • Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie, après la fin du bail ?

    Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, louée non meublée, le dépôt de garantie est restitué dans le délai de 2 mois à compter de la remise des clés. Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes que le locataire reste lui devoir, les sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, et les sommes destinées à réparer le préjudice subi par le bailleur lorsque le locataire a dégradé le logement.

    Les montants que le bailleur retient doivent être justifiés, par une facture ou un devis.

    Enfin, pour les logements en copropriété, le bailleur peut également retenir 20 à 25% du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation annuelle des charges, et ces sommes ne portent pas intérêt au bénéfice du locataire, selon une réponse ministérielle.

Autres thèmes

  • La contribution à l’audiovisuel public (ex- redevance audiovisuelle) est-elle exigible pour un poste de télévision détenu dans une résidence secondaire ?

    Oui, si et seulement si la résidence principale est dépourvue de télévision.

    Si la résidence principale et la résidence secondaire sont équipées toutes deux d’une télévision, la contribution à l’audiovisuel public n’est exigible que pour la télévision de la résidence principale.

    De même, si la résidence secondaire ou la résidence principale sont équipées de plusieurs télévisions, la contribution à l’audiovisuel public n’est due que pour un seul des téléviseurs.

  • Suite à une mobilité professionnelle, j'ai eu des frais de double résidence non pris en charge par l’employeur. Puis-je les déduire au titre des frais réels ?

    Les frais de double résidence correspondent aux frais engagés par un particulier qui exerce son activité dans une localité éloignée de celle où il a conservé son domicile. Il s’agit des dépenses supplémentaires de logement, de nourriture et de voyage notamment.

    Sous réserve d’option pour les frais réels, la déduction n’est possible que si cette situation constitue une contrainte inhérente à l’emploi, et non pas un choix pour convenances personnelles. C’est à l’administration qu’il appartient d’apprécier au vu de chaque situation les éléments de fait.

  • Puis-je domicilier ma société (SCI) dans le logement que je loue ?

    Oui. Le locataire peut installer le siège de sa SCI à son domicile, à moins que le bail (ou le règlement de copropriété) ne le lui interdise.

    Si le bail (ou le règlement de copropriété) interdit d’installer le siège de la SCI dans le logement loué, le gérant peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme du bail.

    Dans ce cas, la SCI doit, avant le dépôt de sa demande d'immatriculation ou de modification d'immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de cette faculté. Avant l'expiration du délai de 5 ans, la SCI doit, sous peine de radiation d'office, communiquer au greffe du tribunal les éléments justifiant son changement de situation.

    Il ne peut résulter de ces règles ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux.

  • Un copropriétaire peut-il demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires ?

    Oui, un copropriétaire peut à tout moment demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour.

    Sa demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception (ou par télécopie avec récépissé). Le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Mais si le syndic reçoit la question tardivement, elle sera inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée suivante.

    La demande doit indiquer le projet de résolution lorsqu’elle est relative à certaines matières, telles que le versement des provisions, les sommes exigibles pour des travaux hors budget prévisionnel, une décision relevant de l’article 25 de la loi de 1965… Elle doit être accompagnée d’un document d’information lorsqu’elle porte sur la réalisation de certains travaux.

    A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle ces dispositions.

  • Quels sont les droits de l'usufruitier sur un bien ?

    L’usufruit est un démembrement de propriété par lequel les droits sur le bien sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en recueillir les fruits, c’est-à-dire, par exemple, de louer le bien, sous certaines conditions : il ne peut pas, par exemple, conclure de bail commercial ou de bail rural sans l’accord du nu-propriétaire, ou du juge.

    L’usufruitier a le droit d’utiliser les biens sur lesquels s’exerce son usufruit, comme le ferait le propriétaire. Mais il doit conserver les biens, il ne peut ni les vendre, ni les détruire. Cependant, si les biens se dégradent lors d’une utilisation normale, l’usufruitier devra les rendre dans l’état dans lesquels ils seront, à la condition de ne pas les avoir sciemment détériorés : le nu-propriétaire supportera la vétusté (du linge, du véhicule…). L’usufruitier doit enfin faire toutes les réparations sur le bien, à l’exclusion des grosses réparations listées par l’article 606 du Code civil.

  • Peut-on vendre un bien indivis sans l'accord de tous les indivisaires ?

    En principe, aucun indivisaire n’est obligé de rester dans l’indivision, et peut donc provoquer le partage.Mais la vente d’un bien indivis ne peut avoir lieu qu’avec l’accord de tous les indivisaires.

    Lorsqu’il n’existe pas d’usufruit sur le bien et qu’aucun indivisaire n’est un majeur protégé ou absent, les indivisaires titulaires de 2/3 des droits indivis peuvent exprimer leur volonté de vendre devant un notaire. Le notaire signifie cette intention aux autres indivisaires. Si, dans un délai de 3 mois, ils s’opposent à la vente ou ne répondent pas, le notaire dresse un procès-verbal. Le TGI pourra alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux indivisaires qui ne l’ont pas autorisée.

    Dans les autres cas, il est possible de saisir le TGI d’une demande de partage, conduisant à la vente du bien.Cependant, lorsque le bien indivis est également soumis à un usufruit, le partage peut s’avérer impossible.

  • Faut-il une autorisation pour construire une piscine dans un jardin ?

    Une piscine est considérée comme une construction au sens du droit de l’urbanisme au regard de la superficie de leur bassin. Les piscines hors sol non couvertes dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m2 sont ainsi dispensées de formalité au titre du code de l’urbanisme. Ces piscines sont soumises àdéclaration préalable si leur bassin est supérieur à 10 m2 et inférieur ou égal à 100 m2 ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts. Elles sont soumises à permis de construire si leur bassin excède 100 m2

  • Est-il possible d’installer une caravane ou un mobil home sur un terrain pour y vivre pendant la construction d’une habitation ?

    En dehors d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs, l’installation d’une caravane (ou d’un mobil home s’il conserve en permanence ses moyens de mobilité) est libre, mais doit donner lieu à déclaration préalable de droit commun en mairie, si la durée de stationnement, par des périodes consécutives ou non, dépasse 3 mois par an. Il faut noter que même dans les zones où son installation est interdite, une caravane peut être entreposée, en vue d’une prochaine utilisation, sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur.