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5 règles à respecter pour faciliter la transmission de son patrimoine immobilier

décryptage

5 règles à respecter pour faciliter la transmission
de son patrimoine immobilier

Donation, création d’une SCI… : l’anticipation est la clé pour transmettre son patrimoine immobilier. Pour réduire son imposition, il est indispensable de se donner du temps et prendre conseil auprès de professionnels.

75 % des retraités sont propriétaires de leur résidence principale(1). L’immobilier peut dès lors représenter une part substantielle de l’actif net au moment du décès, avec pour conséquence une forte imposition. D’où la nécessité d’anticiper la transmission de son patrimoine immobilier.

 

#1 La différence entre usufruit et nue-propriété, vous apprendrez

Le droit de propriété d’un bien immobilier se décompose entre, d’une part, l’usufruit et, d’autre part, la nue-propriété.

L’usufruitier a le droit d’habiter le logement et de percevoir les revenus issus de sa location. Mais il ne peut pas le vendre : le droit de disposer du logement est réservé au nu-propriétaire. Ces deux notions font une grande différence au moment de la transmission.

 

#2 Simple, vous ferez

Prenons l’exemple d’un couple ayant un seul bien, et deux enfants. En cas de décès, le conjoint survivant peut opter soit pour l’usufruit de la totalité des biens du défunt, laissant aux enfants leur nue-propriété partagée en parts égales, soit pour la propriété du quart

Dans tous les cas, le conjoint survivant bénéficie d’un droit à la jouissance gratuite de la résidence principale et du mobilier la garnissant pendant un an, à compter du décès.

La règle de droit commun étant l’usufruit, la transmission est assez aisée et ne nécessite pas d’anticipation particulière. En revanche, lorsque le défunt laisse d’autres enfants que ceux du couple ou n’a pas d’enfant, des règles différentes s’appliquent. Il peut alors s’avérer opportun de demander conseil à des professionnels pour organiser sa succession.

 

#3 Des conseils, vous demanderez

Les professionnels de la gestion du patrimoine et de sa transmission – conseillers bancaires, notaires – peuvent vous accompagner.

En aval de la succession, ils vous guident à travers ces quatre grandes étapes que sont l’établissement de l’acte de notoriété (liste des héritiers et de leurs droits respectifs), l’inventaire du patrimoine du défunt, les formalités hypothécaires et fiscales liées au décès, ainsi que le partage des biens.

En amont de la succession, ils vous aident à faire les bons choix pour optimiser la transmission de votre patrimoine, notamment immobilier.

 

#4 La fiscalité des donations, vous maîtriserez

Parmi les solutions permettant d’atténuer l’impact fiscal de la succession, les donations sont plébiscitées.

La donation simple permet d’aider ses enfants, petits-enfants ou autres membres de sa famille de son vivant. Un bon moyen de réaliser d’importantes économies d’impôt tout en prévenant d’éventuelles difficultés liées au partage de la succession.

La donation entre époux (ou donation au dernier vivant) permet d’accroître la part d’héritage du conjoint. Prenons l’exemple d’un couple avec un seul enfant. En l’absence de donation, le conjoint survivant n’obtiendra que le quart de la succession en pleine propriété. Avec la donation, le conjoint survivant peut en recevoir la moitié.

 

#5 Les avantages de la SCI, vous comprendrez

Avec la donation, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est l’autre outil de transmission à connaître.

Lorsqu’une personne décède, ses héritiers forment ce qu’on appelle une indivision successorale. Ayant des droits de même nature sur les biens du défunt, les indivisaires peuvent éprouver des difficultés à se mettre d’accord sur les suites à réserver à la succession. Faut-il vendre la résidence principale du défunt ? Comment partager les biens ? L’indivision successorale peut être source de conflits.

La création d’une SCI permet de contourner ces difficultés. Elle associe plusieurs membres d’une même famille, qui deviennent propriétaires en commun d’un ou plusieurs biens. Si elle impose davantage de formalisme que l’indivision – il est ainsi nécessaire de tenir à jour une comptabilité précise –, la SCI facilite la succession car celle-ci porte alors sur des parts sociales et non sur des immeubles. Autre avantage, la SCI permet de choisir le régime d’imposition des bénéfices (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). 

Pour arbitrer entre ces différentes solutions, il est nécessaire de se laisser du temps. L’anticipation est la clé pour transmettre son patrimoine immobilier.

  

L’info en +

Comment fonctionnent les donations ?

Les donations entre vifs ouvrent droit à des abattements qui viennent réduire la base de calcul des droits de donation et dont le montant dépend du lien de parenté entre donataire et donateur. Il est par exemple possible de donner jusqu’à 100 000 euros à son enfant, son père ou sa mère sans payer de droits au fisc. Cet abattement se reconstitue au bout de 15 ans. Il est donc conseillé d’anticiper ses donations pour pouvoir bénéficier de l’abattement plusieurs fois de suite au cours de sa vie. Lorsque le montant de l’abattement est dépassé, un taux de taxation s’applique qui varie à la fois selon le montant total de la donation, après déduction de l’abattement, et le lien de parenté. En principe, les droits de donation sont supportés par le donataire (personne qui reçoit le don) mais la législation permet au donateur (personne qui donne) de les prendre à sa charge. Bon à savoir, il n’est pas toujours obligatoire de passer devant le notaire pour l’effectuer. Dans le cas du don manuel d’une somme d’argent, par exemple, il est possible d’effectuer les démarches soi-même en déclarant sur un imprimé fiscal.

(1) http://www.vie-publique.fr/actualite/alaune/retraites-chiffres-leur-patrimoine-epargne-retraite-20150710.html

Crédits : skynesher

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